空き家の相続放棄は可能か？家の処分や方法をわかりやすく解説

空き家を相続放棄する前に知るべき基本知識

まず、空き家を含む遺産の相続が始まる時期は、被相続人が亡くなった瞬間とされています。
その時点で、法律上の相続人が、自動的に相続人の立場を引き継ぐ仕組みです。
相続人の範囲は、配偶者は常に相続人となり、そのほかに子、直系尊属、兄弟姉妹などが、民法で定められた順位に従って決まります。
誰が相続人に当たるのかを正確に把握することが、空き家の扱いを考えるうえでの第一歩になります。

次に、相続放棄とは、被相続人の財産と負債の一切を引き継がないと家庭裁判所に申述する手続きのことです。
この仕組みは、借金などの負債を背負わないようにするための制度であり、特定の財産だけを外して受け取ることは認められていません。
そのため、空き家だけを手放して預貯金などのプラスの財産だけを受け取るという「部分的な放棄」はできない仕組みになっています。
空き家の相続放棄を検討する際には、他の財産も含めて「すべてを放棄する選択」になることを理解しておく必要があります。

さらに重要なのが、「相続放棄はいつまでに決めなければならないか」という点です。
相続人は、自己のために相続の開始があったことを知ったときから起算して、原則として3か月以内に、単純承認、限定承認、相続放棄のいずれかを選択する必要があります。
この期間は「熟慮期間」と呼ばれ、空き家の状態や他の財産、負債の有無などを調査して判断するための猶予期間です。
熟慮期間内に財産調査が終わらず判断が難しい場合には、家庭裁判所に申立てを行うことで、この3か月の期間を延長してもらえる可能性があります。

空き家を相続放棄するための具体的な手続き方法

空き家を含む遺産を一切引き継がないためには、家庭裁判所で「相続放棄の申述」という正式な手続きが必要です。
申述先は被相続人の最後の住所地を管轄する家庭裁判所で、申述人1人につき収入印紙800円程度と郵便切手代がかかります。
提出する主な書類は、相続放棄申述書のほか、被相続人の戸籍や住民票の除票などであり、相続人との続柄に応じて必要な戸籍が異なります。
一般的には申述書提出から受理までに一定期間を要するため、余裕をもって準備を進めることが大切です。

相続放棄を検討しているときに注意が必要なのは、放棄前後の行動によっては法律上「単純承認」とみなされ、放棄できなくなるおそれがあることです。
例えば、遺産である現金を生活費に使う、空き家を売却する契約を結ぶといった積極的な処分は、相続を受け入れたと評価される可能性があります。
一方で、建物の雨漏りを防ぐ養生など、価値を維持するための保存行為は、相続放棄前でも認められるとされています。
どの行為が問題になるか判断が難しい場合は、むやみに処分等をせず、まずは専門家への相談や家庭裁判所の情報を確認することが重要です。

また、相続人が複数いる場合、誰か1人が相続放棄をすると、その人は初めから相続人でなかったものと扱われ、次順位や同順位の相続人へ持分が移ります。
このため、最初の相続人が放棄すると、次の相続人に順番に相続権が移り、それぞれが自分の立場を知ったときから3か月以内に、承認か放棄かを判断する期間が与えられます。
同順位の相続人が一部だけ放棄した場合には、放棄しなかった相続人の法定相続分が増える仕組みです。
相続放棄は、自分だけでなく他の相続人の負担や意思にも影響するため、家族間で情報共有を行いながら慎重に進めることが望ましいです。

空き家の相続放棄後に残る管理義務とリスク

相続放棄をしても、空き家を現に占有しているあいだは、相続財産清算人などに引き継ぐまで管理を続ける義務があるとされています。
民法では、相続放棄をした人も、一時的な相続財産の管理人としての立場を負う場面があると整理されています。
実務上も、相続放棄をしたからといって直ちに管理責任がなくなるわけではなく、建物の状態を放置すると、後で問題となるおそれがあります。
したがって、相続放棄を検討する際には、その後の管理の引き継ぎ方まで見通しておくことが大切です。

老朽化した空き家を放置した結果、屋根や外壁の一部が落下して近隣の通行人や隣地の建物に被害を与えた場合、損害賠償責任を負う可能性があります。
民法717条では、土地の工作物の設置または保存に瑕疵があり他人に損害を与えたときは、占有者や所有者が責任を負うと定められています。
適切な点検や補修、雑草の除去などを行っていなかったことが、過失と評価されることも少なくありません。
相続放棄後であっても、管理の名目で事実上建物を支配している場合には、「占有者」とみなされる可能性があるため注意が必要です。

相続人全員が相続放棄をして誰も遺産を引き継がない場合には、家庭裁判所に相続財産清算人の選任申立てを行う仕組みがあります。
裁判所の資料では、相続人が存在しない場合や全員が相続放棄した場合に、利害関係人などの申立てにより相続財産清算人が選任され、財産の管理・換価・債務弁済などを行うと説明されています。
清算が終わった後、残余財産は国庫に帰属する運用とされており、清算人はその間、空き家の適切な管理や処分も担うことになります。
相続人自らが空き家の管理を続けることが難しい場合には、このような制度を利用して管理と清算を専門家に委ねる選択肢も検討されます。

相続放棄以外で空き家を処分・手放す主な方法

空き家は相続放棄を選ばなくても、解体して更地にしたうえで活用したり、建物ごと売却や賃貸に出したりすることができます。
国土交通省も、空き家は放置期間が長くなるほど老朽化して売買や賃貸が難しくなるため、早めに「除却」や「活用」の行動をとることが重要としています。
そのため、まずは相続を受けたうえで、売却・賃貸・解体といった選択肢を比較検討し、費用と将来の管理負担のバランスを冷静に見極めることが大切です。
空き家の状態や立地、修繕の必要性などによって最適な処分方法は変わりますので、早い段階で方向性を決めることが望ましいです。

空き家を相続して売却する場合、一定の要件を満たせば、譲渡所得から最高3,000万円（相続人が3人以上で家屋と敷地を全員が相続した場合は2,000万円）の特別控除を受けられる制度があります。
この特例は、相続した空き家または敷地を譲渡する際に、昭和56年5月31日以前に建築されたこと、相続開始から譲渡まで居住や事業等に使われていないことなど、細かな適用条件が国税庁の資料で示されています。
適用の有無によって納める税額が大きく変わる可能性があるため、売却を検討する段階で、条件を満たせるかどうかを必ず確認し、必要な書類を準備しておくことが重要です。
空き家を活用するか売却するかを判断する際には、この税制優遇の有無も含めて総合的に検討することが求められます。

相続した空き家については、令和6年4月1日から相続登記の申請が法律上の義務となり、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に相続登記を行わなければなりません。
施行日前に相続していた不動産で相続登記がされていないものも、令和9年3月31日までに相続登記をする必要があると法務省は案内しています。
相続登記をしないまま時間が経過すると、所有者不明土地として扱われ、将来の売却や解体、活用が難しくなるおそれがあります。
空き家を相続した場合は、早めに相続登記と今後の利用方針を決めることで、将来の空き家問題や相続人間のトラブルを防ぐことにつながります。

まとめ

空き家の相続放棄は「相続開始を知ったときから3か月」という限られた期限の中で、慎重な判断が必要な手続きです。
放棄しても一定の管理義務や近隣トラブルのリスクが残る場合もあり、相続放棄以外にも売却・解体・利活用など複数の選択肢があります。
「どの方法が自分の家庭にとって一番負担が少ないか」「将来のトラブルをどう防ぐか」は、専門的な知識がないと判断が難しい部分です。
当社では、お客様の家族構成や資産状況を踏まえたうえで、相続放棄を含めた空き家の最適な処分方法をご提案しています。
空き家のことでお悩みでしたら、まずはお気軽にご相談ください。